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全面取消限購、調(diào)整限售！寧波出臺房產(chǎn)新政
近日，寧波市住建局會同市級相關(guān)部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策的通知》并作出解讀。一起來看↓
圖源：視覺中國
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委省政府決策部署，更好地支持剛性和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號）和《中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》（銀發(fā)〔2023〕173號）要求，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、取消限制性購房政策
支持居民家庭的剛性和改善型購房需求，停止執(zhí)行限購政策規(guī)定。
自2023年10月1日起辦理不動產(chǎn)登記的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止執(zhí)行住房上市交易限制年限規(guī)定。支持“買新賣舊”，出售現(xiàn)有住房用于購買改善型住房的，現(xiàn)有住房停止執(zhí)行上市交易限制年限規(guī)定。
三、優(yōu)化個人住房
貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
家庭住房套數(shù)由政府指定的住房套數(shù)查詢或認(rèn)定責(zé)任部門，根據(jù)居民家庭申請或授權(quán)，提供查詢服務(wù)并出具查詢結(jié)果或認(rèn)定證明。
四、調(diào)整優(yōu)化
差別化住房信貸政策
對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為全國政策下限。
自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，亦可協(xié)商變更合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
擴(kuò)大住房公積金繳存覆蓋面，將住房公積金政策惠及更多繳存職工；政策發(fā)布之日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統(tǒng)網(wǎng)上簽約的時間為準(zhǔn)），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內(nèi)購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，貸款首付比例調(diào)整為不低于30%，其中首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，新建商品住房貸款首付比例調(diào)整為不低于20%，住房套數(shù)以家庭在擬購房所在地?fù)碛械某商鬃≌ê诜浚┻M(jìn)行認(rèn)定。
2022年10月1日至2025年12月31日，出售自有住房后1年內(nèi)重新購買住房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
其中新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。
個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
八、促進(jìn)合理住房消費(fèi)
各地應(yīng)結(jié)合實際，探索采用發(fā)放購房、家電消費(fèi)券等多種措施，促進(jìn)合理住房和相關(guān)消費(fèi)，更好滿足居民剛性和改善型住房需求。
九、優(yōu)化車庫車位預(yù)售
新建商品房項目車位（庫）符合預(yù)售條件的，可以與地上房屋同步申請預(yù)售許可證。
十、優(yōu)化土地出讓方式
推行商品住宅用地房屋銷售指導(dǎo)價制度，引導(dǎo)市場預(yù)期。
十一、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管
在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇以預(yù)售批次或者建設(shè)項目作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管對象，屬地住建部門和監(jiān)管銀行應(yīng)依規(guī)做好相應(yīng)資金監(jiān)管工作。
十二、提升住房品質(zhì)
繼續(xù)推進(jìn)土地出讓“定品質(zhì)”試點(diǎn)工作，加強(qiáng)全裝修房屋質(zhì)量和評估行為監(jiān)管，提高裝修品質(zhì)，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。探索優(yōu)化容積率和規(guī)劃指標(biāo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供差異化、個性化住房產(chǎn)品，滿足多層次居住需求。
十三、加大“房票”安置力度
在加大推進(jìn)城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部改造和城市有機(jī)更新過程中，減少安置房建設(shè)，提高房屋征遷貨幣安置和“房票”安置比例。進(jìn)一步完善“房票”網(wǎng)上房源超市建設(shè)，實現(xiàn)商品房項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”和動態(tài)更新，落實“房票”購房政府獎勵和企業(yè)優(yōu)惠，實現(xiàn)“房票”跨區(qū)使用。
十四、優(yōu)化審批服務(wù)
推行新建商品房項目“交房即發(fā)證”，縮短辦事流程。全面推行二手房交易“帶押過戶”模式，完善存量房資金監(jiān)管政策，降低交易成本，保障資金安全。探索“換新購”模式，支持購房者出售二手住房換購新建商品住房。
十五、防范化解市場風(fēng)險
圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，持續(xù)開展房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和除險保安專項行動，切實防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
本通知自發(fā)布之日實施。
今年7月24日召開的中央政治局會議提出，要切實防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年8月份，國家相關(guān)部委發(fā)布了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號）、《中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》（銀發(fā)〔2023〕173號）《中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（銀發(fā)〔2023〕174號）等政策措施。
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署以及國家部委相關(guān)政策精神，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實際，市住建局會同市級相關(guān)部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策的通知》（甬建發(fā)〔2023〕66號）（以下簡稱《通知》），提出了針對性政策措施，加強(qiáng)市場預(yù)期引導(dǎo)，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。
我市本次調(diào)控新政對限購、限售政策予以明確：
（一）停止執(zhí)行住房限購政策。
（二）自2023年10月1日起辦理不動產(chǎn)登記的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止執(zhí)行住房銷售限制年限規(guī)定。
（三）支持購房者通過“買新賣舊”方式改善居住條件，購房者現(xiàn)有住房無論處于“兩年限售”期內(nèi)或是“五年限售”期內(nèi)，如果購房者新購買商品住房或二手住房，現(xiàn)有住房可以在限售期內(nèi)掛牌出售，降低改善型群體的購房資金壓力，改善居住條件。
《通知》明確了居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，只認(rèn)定家庭成員在購房當(dāng)?shù)孛率欠裼蟹慨a(chǎn)。
如名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
這一政策旨在優(yōu)化購房者的貸款條件，支持剛性和改善型住房消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
四、在住房新增信貸首付比例和利率政策上有哪些調(diào)整？
新政之前，限購范圍內(nèi)家庭購買首套自住住房，貸款最低首付比例為30%，二套住房個人按揭貸款首付款比例不低于40%。限購圈外，首套住房最低首付20%，二套住房首付款比例不低于30%；新政發(fā)布后，不再區(qū)分“限購”，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二套住房利率政策下限由原來的不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點(diǎn)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。
五、關(guān)于存量首套住房貸款利率政策如何實施？
我市積極貫徹落實《中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（銀發(fā)〔2023〕174號）規(guī)定，依法有序推進(jìn)存量個人住房貸款利率調(diào)整工作。
目前，全市各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)已在銀行APP、官方網(wǎng)站上發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整細(xì)則，9月25日起也已開始辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，具體調(diào)整方式可以咨詢個人住房貸款承辦銀行。
六、個人住房公積金貸款政策有哪些變化？
1、商品住房
從2023年9月28日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統(tǒng)網(wǎng)上簽約的時間為準(zhǔn)），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內(nèi)購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，新建商品住房的貸款首付比例不低于30%。其中首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，新建商品住房貸款首付比例不低于20%。
2、二手住房
從2023年9月28日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統(tǒng)網(wǎng)上簽約的時間為準(zhǔn)），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內(nèi)購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，二手住房的貸款首付比例不低于30%。
詳情可咨詢寧波市住房公積金管理中心。
電話：0574-89180737
關(guān)于首付比例調(diào)整政策的執(zhí)行時間。自2023年9月28日起購房的，按《通知》規(guī)定首付比例調(diào)整要求執(zhí)行，購房時間以房屋交易管理部門信息系統(tǒng)網(wǎng)上簽約的時間為準(zhǔn)。
在2023年9月28日前購房的，相關(guān)首付比例仍按原政策執(zhí)行，即購買首套自住住房，或擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買第2套自住住房的，商品住房貸款最低首付比例不低于30%，二手住房貸款最低首付比例不低于40%。
問：繳存職工A已在寧波市就業(yè)并連續(xù)繳存住房公積金6個月以上，目前借款人A的一般公積金賬戶余額有7萬，2023年9月28日在海曙購買首套二手住房，計劃申請住房公積金貸款，問首付比例要多少？
答：按照《通知》規(guī)定，從2023年9月28日起（購房時間以房屋交易管理部門信息系統(tǒng)網(wǎng)上簽約的時間為準(zhǔn)），繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全大市范圍內(nèi)購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有1套住房且無購房貸款）的，二手住房的貸款首付比例調(diào)整為不低于30%。即繳存職工A購買該二手住房首付比例僅需30%。
我市將嚴(yán)格落實住房交易所涉及的換購住房個人所得稅政策、“滿五唯一”個人所得稅政策以及增值稅免征等相關(guān)政策。
（一）2022年10月1日至2025年12月31日期間，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在同一城市重新購買住房的，可以按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)有住房已繳納的個人所得稅。
（二）個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。
（三）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。注：“滿五唯一”個人所得稅及增值稅免征政策涉及的購買房屋時間按照房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明注明時間“孰先”原則確定。
八、如何促進(jìn)合理住房消費(fèi)？
為了更好滿足居民剛性和改善型住房需求，《通知》鼓勵各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況，探索采用發(fā)放購房、家電消費(fèi)券等多種措施，促進(jìn)合理住房和相關(guān)消費(fèi)。
各地將根據(jù)《通知》精神，盡快落實出臺相關(guān)配套政策，具體請關(guān)注近期各地的相關(guān)信息發(fā)布。
九、限房價土地出讓方式如何優(yōu)化？
為適應(yīng)房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，《通知》在土地出讓方式上做出重要調(diào)整，由原來的“限房價、競地價”方式，調(diào)整為“推行商品住宅用地房屋銷售指導(dǎo)價制度”。
十、在提升購房者住房品質(zhì)方面有何規(guī)定？
繼續(xù)推進(jìn)土地出讓“定品質(zhì)”試點(diǎn)工作，不斷提升住房設(shè)計建造品質(zhì)，同時加強(qiáng)全裝修質(zhì)量監(jiān)管，提高住房裝修品質(zhì)，滿足人民群眾“住好房”的愿望及需求。
探索優(yōu)化容積率和規(guī)劃指標(biāo)，嘗試因地制宜提供低密度項目住宅用地，滿足市場供需兩端需求，豐富差異化、個性化住房產(chǎn)品類型，滿足多層次居住需求。
十一、在房票安置方面，哪些工作要持續(xù)推進(jìn)？
我市將繼續(xù)加大推進(jìn)城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部改造和城市有機(jī)更新，減少安置房建設(shè)，提高房屋征遷貨幣安置和“房票”安置比例，持續(xù)推進(jìn)我市房屋征遷安置，及時滿足被征遷家庭的安居需求。持續(xù)做好“房票”網(wǎng)上房源超市建設(shè)、落實“房票”購房政府獎勵、引導(dǎo)房企提供額外優(yōu)惠等相關(guān)工作，提升房票購房吸引力。
十二、在優(yōu)化審批服務(wù)方面出臺哪些政策？
一是推行新建商品房項目“交房即發(fā)證”，縮短辦事流程，持續(xù)提升群眾的獲得感和幸福感。
二是全面推行二手房交易“帶押過戶”模式，完善存量房資金監(jiān)管政策，降低交易成本，保障資金安全。
此外，《通知》對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的處置化解提出相關(guān)要求，切實防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，實現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
來源：寧波發(fā)布、潮新聞 記者 李毅恒
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