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以案釋法 | “旺鋪”轉(zhuǎn)讓后，欠付的租金找誰要？

轉(zhuǎn)載 張金蘭于 2024/04/09 09:00:17 發(fā)布 IP屬地：未知 來源： 作者： 3922 閱讀 0 評論 38 點贊

承租人租賃了房屋進行裝修后用于經(jīng)營賓館，又將該賓館轉(zhuǎn)讓給他人，期間欠付的租金誰來支付？



案情回顧


李某（甲方）將一套商鋪出租給孫某（乙方），租賃合同約定：租賃期限自2019年1月2日至2029年12月31日止，每月租金4萬元，未經(jīng)李某書面許可，孫某不得將商鋪轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給他人使用，否則李某有權(quán)單方解除合同。孫某將涉案商鋪進行裝修后，用于經(jīng)營賓館，2019年1月27日，孫某將該賓館及其附屬設(shè)施、貨物轉(zhuǎn)讓給齊某，轉(zhuǎn)讓費160萬，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。齊某向李某支付過幾個月房租后不再繼續(xù)支付，李某于2022年8月2日短信通知孫某解除租賃合同?，F(xiàn)李某將孫某作為被告訴至法院，要求法院確認租賃合同于2022年8月2日解除、孫某向其支付拖欠的房租40萬元。法院依法追加齊某作為第三人參加訴訟。

孫某辯稱，案涉的房屋租賃合同已于2019年1月27日解除，已將房屋中經(jīng)營的賓館及附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓給齊某。房租拖欠的事宜，承擔責任的主體應(yīng)該是齊某。

齊某稱，本案的案由是房屋租賃合同糾紛，租賃合同的主體是李某和孫某。李某是基于和孫某簽訂的租賃合同要求孫某承擔責任，并未要求齊某承擔任何責任，根據(jù)合同相對性，本案

與齊某無關(guān)


爭議焦點


本案的爭議焦點有二：
一是李某與孫某的房屋租賃合同于何日解除？
二是孫某是否應(yīng)支付拖欠的房租？



法院審理


槐蔭法院經(jīng)審理認為，關(guān)于合同解除的時間，李某主張按照解除短信通知到達孫某之日即2022年8月2日解除雙方簽訂的案涉租賃合同。孫某認為其已經(jīng)于2019年1月27日將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給齊某并由齊某實際支付房租，故案涉租賃合同事實上已經(jīng)于該日解除。但本案案由為房屋租賃合同糾紛，關(guān)于租賃合同的解除問題：一、孫某與齊某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同僅約定將房屋中經(jīng)營的賓館及附屬設(shè)施進行轉(zhuǎn)讓，對于案涉房屋是否進行轉(zhuǎn)租、租賃期限、租金的交付方式及具體數(shù)額等卻并未作出明確約定；二、從孫某提交證據(jù)來看，不足以證明李某已明確知曉上述轉(zhuǎn)讓事宜或案涉房屋的實際使用情況；三、退一步講，即使存在上述轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的客觀事實，但孫某提交的證據(jù)也不足以證明其轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租行為事實上取得了李某的同意，更無法證明其已經(jīng)實際解除或終止了與李某之間的案涉租賃合同。綜上，李某與孫某簽訂的租賃合同，系雙方真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定嚴格履行各自義務(wù)。孫某在承租期間內(nèi)存在遲延支付房租和欠付房租的情形，系違反合同約定的行為，根據(jù)法律規(guī)定及合同約定，李某依法享有單方解除合同的權(quán)利，其主張案涉租賃合同于短信解除通知到達孫某之日實際解除，合法有據(jù)，本院予以支持。

     最終，槐蔭法院依法判決李某與孫某簽訂的租賃合同于2022年8月2日解除，李某向?qū)O某支付房屋租金40萬元。判決作出后，孫某提起上訴，濟南中院作出判決：駁回上訴，維持原判。


判。

法官說法


我們生活中看到街邊店鋪門口張貼“旺鋪轉(zhuǎn)讓、證件齊全、接手即可經(jīng)營”等轉(zhuǎn)讓信息，通常情況下，轉(zhuǎn)讓方是期望有人接手店鋪后，由受讓方來履行《租賃合同》剩余租期義務(wù)、收購店鋪資產(chǎn)繼續(xù)經(jīng)營，轉(zhuǎn)讓方得以完全退出、不再承擔相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險。但要注意，“旺鋪轉(zhuǎn)讓”并不是“一手交錢，一手交店”的簡單交易行為，而是涉及到資產(chǎn)、房屋租賃權(quán)利義務(wù)等多重法律行為，如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有梳理清楚相關(guān)法律關(guān)系，沒有采取合適的轉(zhuǎn)讓方案，可能埋下法律風(fēng)險隱患。

本案中，孫某系涉案租賃合同的承租方，其具有按照合同約定支付租金的義務(wù)，其存在遲延支付房租和欠付租金的行為，應(yīng)當向房主支付房屋租金。孫某與李某簽訂的涉案租賃合同約定，孫某保證未經(jīng)李某書面許可，不得以任何形式將承租房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給他人使用。齊某自2019年起多次向李某支付租金，僅能證明租金的實際支付主體是齊某，不能證明李某已經(jīng)知曉并同意房屋租給齊某，并由齊某作為承租人支付租金。因此，孫某主張齊某作為承租人應(yīng)當承擔支付租金的義務(wù)，與合同約定不符，法院不予認可。


法條鏈接


《中華人民共和國民法典》


第五百六十三條
第一款


有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。


第五百六十五條


第一款


當事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除行為的效力。



來源：濟南市中級人民法院、法治嵊州

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