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多地新規(guī)：減少公攤，提升得房率！“神戶型”會重出江湖嗎
“神戶型”要重出江湖了？
如果說最近的樓市新政如降低首付比例、降低公積金利率、取消房貸利率下限等舉措降低了購房門檻，減少了利息支出，那么多個城市出臺住宅計容面積和公攤的新規(guī)則，則大大提升了得房率，購房者要買到同樣的實(shí)用面積，總價能省下至少數(shù)十萬元。
2017年前，杭州也是遍地“神戶型”，甚至有樓盤的實(shí)用面積遠(yuǎn)超建筑面積，得房率超過100%。這樣的時代，能夠回歸嗎？
圖片來源：視覺中國
多個城市相繼出臺新規(guī)
提高住宅得房率
5月17日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》（2024年修訂版），修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率。
新規(guī)的變化主要是以下幾點(diǎn)：1，放松陽臺尺寸規(guī)定，增加“計一半面積的陽臺進(jìn)深不超過2.4m，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容，此前，陽臺的進(jìn)深不能超過2.4m，修訂后陽臺可以把進(jìn)深做大；2，增加凸窗尺寸，凸窗的進(jìn)深由0.6m增加到0.8m，意味著飄窗的面積也將增大；3，減少公攤面積，一些諸如機(jī)房、避難層等公共空間被列為“不計容面積”；4，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m，對超高層住宅進(jìn)行控制。
近期出臺相似新規(guī)，鼓勵房企提升房屋實(shí)用率的，還有佛山、惠州、肇慶、福州、長沙等城市。
其中，佛山提到新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進(jìn)深和面積限制等?；葜輨t是可利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園；戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分，不計入容積率建筑面積且不計入產(chǎn)權(quán)面積。
對于多城密集出臺“減少公攤面積、提高得房率”的新規(guī)，國家高端智庫CDI研究員宋丁認(rèn)為：“相當(dāng)于是在合法合規(guī)的情況下，盡可能地為購房者爭取更多的住房面積，減輕購房者的房價壓力。這也是促進(jìn)住房銷售的一種方式?！?/span>
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，廣州也一直在做得房率方面的政策優(yōu)化，比如半敞開面積，陽臺和飄窗占整個建筑面積的比例提高，又只算一半的計容面積，得房率自然就提高了。另外，還有一些輔助用房不計入公攤，包括架空層、消防通道、電梯井等等。
他還指出，這可能會成為一個全國性新趨勢，“國家提出了統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，這其實(shí)就是‘優(yōu)化增量’的一個表現(xiàn)?！?/span>
2017年前杭州盛行“神戶型”
說到得房率的提升，不禁令人想起杭州遍地“神戶型”的時代。
這緣起于杭州房地產(chǎn)歷史上的“70/90”時期，很多樓盤要求70%以上是小戶型，因而競爭十分激烈，開發(fā)商絞盡腦汁增加實(shí)用面積，以獲取購房者青睞。
比如中海錢塘山水，89㎡戶型可以做到驚人的五房兩廳，贈送面積高達(dá)30㎡；又比如綠都御景藍(lán)灣，89㎡戶型贈送面積多達(dá)43㎡；順發(fā)和美家更是“買一層送一層”，業(yè)主自主拓展可達(dá)170㎡，一度被稱為杭州史上最強(qiáng)90㎡戶型。
中海錢塘山水建面約89㎡戶型
順發(fā)和美家建面約90㎡戶型
2015年，順發(fā)美哉美城一套80㎡的平層戶型，硬是做出了120多㎡的室內(nèi)空間，而96㎡躍層戶型，加上設(shè)備平臺、通高陽臺、飄窗、挑高客廳等各種可拓展的空間元素后，實(shí)際使用面積高達(dá)148㎡。
順發(fā)美哉美城建面約80㎡戶型
同年，蕭山聞堰的濱江東方海岸，89.5㎡戶型可變121㎡四房，甚至還設(shè)計了走入式衣帽間，137㎡實(shí)際使用面積高達(dá)160.6㎡。
也是在2015年，余杭區(qū)的新湖菲林為自己的“神戶型”做過一個“世界上容納最多人的90㎡”活動，當(dāng)時足足裝進(jìn)了714人，成功申報了世界紀(jì)錄。
新湖菲林建面約90㎡戶型
在那個年代，算上贈送面積，得房率超過100%在杭州并不稀奇。
一位杭州房地產(chǎn)資深工程人士告訴記者：“近期全國多地的新規(guī)是從政策源頭將業(yè)主房子的實(shí)用面積增大，而過去杭州的贈送面積是開發(fā)商利用面積規(guī)則和改造等方式完成的。”
杭州目前暫未跟進(jìn)，但仍值得期待
2014年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（下稱《規(guī)范》），明確飄窗、雙層挑高露臺等這些原來可以用來贈送的面積，統(tǒng)統(tǒng)將是計算在內(nèi)的建筑面積。
不過，直到2017年，這份《規(guī)范》才在杭州落地。當(dāng)年4月，杭州主城區(qū)一宗住宅用地在掛牌時規(guī)定了：“設(shè)備平臺（無論主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外）均按全部水平投影面積計算容積率?！蓖瑫r還要求：不得設(shè)置通高功能性用房（如客廳、起居廳等）；不得設(shè)置或預(yù)留梁、墻、柱等圍合的通高空間；不得設(shè)置花池、類陽臺等裝飾空間；不得設(shè)置不符合建造和使用邏輯的天井、采光井、通風(fēng)井、尾氣井、飄窗等。
從此，杭州90㎡以下小戶型新房逐漸消失。要想達(dá)到過去90㎡戶型的實(shí)用面積，建筑面積基本在100㎡左右，意味著購房者起碼要多付三四十萬元。此外，杭州容積率提升，高層房源增加，跟過去的洋房相比，得房率明顯下滑。
“在《規(guī)范》落地之前，杭州的開發(fā)商用雙層中空、奇偶錯層等方式在戶型上各顯神通，因此有了很多經(jīng)典樓盤，反而這幾年杭州的新盤戶型逐漸走向同質(zhì)化?！?該房地產(chǎn)資深工程人士告訴記者。
只不過，從2017年開始的五六年時間，杭州新房“不愁賣”，無論開發(fā)商還是購房者，那段時間對得房率沒那么在意。
到了2023年3月，浙江省《關(guān)于調(diào)整〈建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程〉有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》正式實(shí)施，住宅建筑面積計算更嚴(yán)格了。
最大的變化體現(xiàn)在陽臺面積上。按照調(diào)整后的規(guī)定，陽臺建筑面積應(yīng)按圍護(hù)設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算；當(dāng)陽臺封閉時，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。簡而言之，陽臺不封包，就算一半面積，只要陽臺封包，就算全面積。而原本，陽臺封包也算一半面積。
那位房地產(chǎn)資深工程人士表示：“杭州的住宅建筑面積計算規(guī)則是從緊的。杭州現(xiàn)在的做法是只看陽臺全封閉還是半封閉。濱江區(qū)和余杭區(qū)不少項(xiàng)目要求立面公建化，也就是陽臺要全封閉，這樣得房率就更低了。”
如今，全國范圍對住宅建筑面積計算的認(rèn)定風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，從政策層面提升得房率成為趨勢。那么杭州是否會跟進(jìn)呢？杭州相關(guān)部門告訴記者：“還沒有明確的跟進(jìn)節(jié)點(diǎn)，我市目前執(zhí)行的面積計算標(biāo)準(zhǔn)都是省里的標(biāo)準(zhǔn)。”
在國家堅決提振樓市信心的大背景下，購房者依舊可以期待，杭州“神戶型”的回歸。
潮新聞 記者 詹慧雯 印夢怡
責(zé)任編輯：周勤
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